En unas jornadas desarrolladas recientemente en el Colegio de Arquitectos de Madrid sobre los activos tóxicos inmobiliarios, uno de los ponentes contaba que un cliente suyo tenía un activo inmobiliario en su cartera que en años no se había molestado en visitar, y que cuando un día se decidió a ir a ver lo que era en realidad, se encontró un terreno lleno de pájaros, porque una tubería había tenido una fuga que nadie se había ocupado de reparar. El solar se había convertido en humedal, el activo había perdido su valor financiero, y ahora tenía otro natural, por lo que fue protegido, abriendo un socavón en su contabilidad.
Además de esta anécdota, que venía a ilustrar que los activos inmobiliarios no deben ser interpretados solo como números, sino también como lugares que hay que cuidar, desde la tribuna una serie de expertos relacionados con el mundo inmobiliario y financiero trataron de arrojar algo de luz a los asistentes, arquitectos en su mayoría, sobre el famoso banco malo, cuya denominación oficial es SAREB (Sociedad de gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A.). Según las informaciones que ya teníamos, su objetivo principal es aliviar las cuentas de resultados de los bancos absorbiendo sus llamados activos tóxicos, que son de dos tipos: los créditos clasificados como de dudosa o muy dudosa devolución, y las propiedades que ya han pasado a manos de los bancos como consecuencia del impago de los créditos concedidos. La creación de este instrumento es necesaria para salvaguardar el equilibrio de la estructura económica del país, evitando la quiebra de determinadas entidades financieras que se expusieron excesivamente al riesgo inmobiliario.
El asunto es extremadamente espinoso, y la conclusión más genérica que pudimos extraer de la jornada, tanto los ponentes como los asistentes, fue que nos encontramos ante una constelación de confusiones, incógnitas y preguntas que presumiblemente se irán aclarando o desvelando a lo largo de las próximas semanas, meses o años. Estas son algunas de ellas. En primer lugar el banco malo no es un banco porque no va a prestar dinero, sino más bien una gigantesca agencia inmobiliaria que se va a ocupar de liquidar la basura que se ha generado en el sector a lo largo de los últimos lustros. El asunto no es, desde luego, nada sencillo, sobre todo porque el SAREB pretende ser rentable, según explicaba desde la tribuna Antonio Carrascosa, Director General del FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria), entidad creada recientemente, que “dispondrá de las dotaciones que se realicen con cargo a los Presupuestos Generales del Estado”, y que tiene por objeto “gestionar los procesos de reestructuración y resolución de entidades de crédito”, para lo cual ha creado el banco malo. Es decir que se pretende convertir este procedimiento de salvación en un negocio lucrativo que no le cueste, o le cueste lo menos posible, al Estado, que es quien pone más o menos la mitad del dinero a través de un préstamo de la Unión Europea. A preguntas de los asistentes aclaró Carrascosa que el Estado no puede participar en mayor medida en esta sociedad porque no tiene más capacidad de endeudarse, y por ello el resto del dinero necesario para comprar los despojos de los bancos se tiene que obtener de manos privadas.
Bien, pero, ¿cómo se hace atractiva para los inversores semejante agencia inmobiliaria? En principio, porque comprará muy barato, a precio de saldo, no a los precios en que estaban valorados, sino con grandes descuentos sobre los de mercado actual.
De aquí surge inmediatamente la pregunta número dos: la valoración de los activos. Si el valor es muy bajo para que el banco malo tenga opciones de ser rentable, los balances de los bancos quedan maltrechos. Y si se valora demasiado alto para evitar esto último, el agujero se traspasa al banco malo. Se trata por tanto de buscar el punto de encuentro adecuado para equilibrar lo que el señor Carrascosa definió como el “reparto doloroso de las cargas”. Huelga decir que de la fiabilidad de estas valoraciones dependerá en gran medida la confianza de los inversores en esta macrooperación comercial inmobiliaria.
A continuación viene a plantearse el siguiente problema, cómo ordenar esos activos inmobiliarios cuya única característica común conocida es que son negocios que han salido mal. Para ello parece lógico que haya que analizar su grado de toxicidad, que depende de su estado de gestación y de su situación. Hay desde casas terminadas, que serían las más aprovechables en un principio, hasta terrenos vacíos cuyo valor es hoy en día prácticamente cero. Entre estos dos casos extremos se encuentran las casas a medio construir, con las obras paradas en diversas fases, o los terrenos ya urbanizados, es decir que ya tiene calles y farolas. Y dentro de cada uno de estos grupos existe a su vez una gran diversidad de situaciones geográficas. No es lo mismo un solar vacío en Barcelona que en Estepona, ni una vivienda terminada en Madrid que en la costa.
El banco malo tendrá que sopesar después las inversiones que tiene realizar para “poner en carga” estos inmuebles, es decir para insertarlos en el mercado y venderlos. Está claro que uno de los aspectos más decisivos para el éxito del proceso será la adecuada valoración de las inversiones necesarias en cada caso, evaluando correctamente las expectativas con el objeto de conseguir aportar el máximo valor a los productos con la mínima inversión. También habrá que tener en cuenta todos los gastos que produce su mera existencia, desde impuestos hasta labores de mantenimiento, pasando por su gestión. Como explicaba durante la misma jornada Jaime Pascual-Sanchiz de la Serna, director general ejecutivo de la agencia inmobiliaria Aguirre Newman, no es lo mismo tratar de poner en el mercado un hotel o un centro comercial que unas oficinas o unas viviendas.
Dependiendo de la clasificación pormenorizada que corresponda en función de las características anteriormente mencionadas, tras el estudio detallado de cada una de las miles y miles de propiedades absorbidas, está previsto que se estipulen unos descuentos para fijar el precio del traspaso al banco malo que van desde el 20% hasta el 80% sobre el precio establecido por la valoración actual.
A partir de este primer paso, ya con el producto en la mano, ¿cómo se envuelve y a quién se le vende? Pues no está claro. Que el mercado esté por los suelos no ayuda demasiado. Existe la posibilidad, por un lado, de crear grandes paquetes de productos homogéneos que puedan tener salida en operaciones al por mayor. Los clientes potenciales son los llamados fondos de capital riesgo, o fondos buitre, para que se entienda mejor. Pero cabría preguntarse si no se va a poner también en el mercado productos al por menor. Por un lado, se tiene la vista puesta en los extranjeros, a quienes el gobierno piensa conceder a cambio de su compra la nacionalidad española, una ocurrencia seguramente encaminada a ayudar a la ardua tarea. Pero aun así la escasez de financiación es un problema crucial. Por otro lado, dentro de España no parece fácil encontrar compradores sin financiación. Dado que el banco malono es una entidad de crédito sino una gran agencia inmobiliaria, a quien sigue correspondiendo prestar dinero es a los bancos, pero no parece que estén en condiciones de hacerlo, estén más o menos sanos. Y lo que es más grave, independientemente de su solvencia, no parece probable que tengan interés en hacerlo, puesto que son hoy en día las principales y casi únicas agencias inmobiliarias del país, y solo financian la adquisición de sus propios productos. A todo lo cual se añade otro motivo más de preocupación, según José Manuel Galindo, presidente de la APCE (Asociación de Promotores Constructores de España): que la posible salida al mercado de una gran masa de viviendas con grandes descuentos pueda desestabilizar los precios, con la consecuente pérdida de valor del patrimonio de gran parte de la población española.
Frente a la venta, otra posibilidad que se planteó repetidamente fue la del alquiler. La disponibilidad de viviendas junto a la escasez de crédito hacen que esta solución tenga muchas posibilidades de éxito, según afirma Concha Osácar, presidenta de la gestora de capital privado AZORA, para quien el banco malo puede ser una oportunidad para realizar un cambio estructural en el mercado inmobiliario, muy necesario para muchos, aunque choca con la tendencia de los españoles a la propiedad. Adoptar este rumbo implica que el banco malo tendría que implicarse en la gestión patrimonial de este parque de viviendas de alquiler, o bien directamente o bien a través de agencias especializadas. Nuevo dilema este. No se le escapa a nadie que esta ingente tarea va a generar un pastel en el que todos los agentes del sector han puesto sus ojos. Las grandes agencias están al acecho, y no digamos también los arquitectos que atentamente seguíamos las explicaciones de los ponentes, que tampoco se encuentran precisamente en su mejor momento. El SAREB tiene el reto de ser un ejemplo de transparencia para ofrecer igualdad de oportunidades a unos y otros, y debe aprovechar la oportunidad para dinamizar un sector muy deprimido.
Como se ve, la labor del banco malo se sitúa en un complejísimo campo de minas por el que le va a ser difícil avanzar. Pero frente a todas estas dificultades financieras, que los ciudadanos de a pie podemos entender en menor o mayor medida, quedan en el aire quizás algunas claves que no se están teniendo en cuenta suficientemente. Como apuntaba el arquitecto y urbanista Bernardo Ynzenga, profesor de la Escuela de Arquitectura de Madrid, este asunto no merece ser tratado únicamente como un problema contable o financiero: “no puede ser solo un problema de números. Estos archivos tóxicos son también proyectos desactivados, objetos en el paisaje que tienen una historia detrás, que un día fueron verosímiles”. Quiere esto decir que hay que introducir otra dimensión en el banco malo, que es la urbana y la social. Un solar vacío es también una oportunidad para introducir nuevos usos en la ciudad, como ha demostrado la iniciativa llevada a cabo con gran éxito en Zaragoza Esto no es un solar, un proyecto de limpieza, rehabilitación y mantenimiento de solares abandonados, recuperándolos para introducir espacios abiertos a los vecinos.
Las alternativas para todo este catálogo de inmuebles desocupados son desde luego complicadas, pero se deberían encontrar alternativas usando la imaginación. Una de ellas puede ser el urbanismo adaptativo o del mientras tanto, que viene a plantear que mientras que no haya manera de usar un inmueble para el fin al que estaba predestinado, le demos un uso alternativo que al menos lo mantenga ocupado, como explica Manu Fernández en su blog, especialista en economía urbana, para quien es necesario introducir «tácticas de intervención en la ciudad más útiles, creativas y participativas». Sobra hardwarey falta software.
Apunto otro ejemplo que puede parecer anecdótico pero que no lo es tanto: para afrontar el problema de los miles de residencias secundarias abandonadas y sin ninguna perspectiva de verse ocupadas, un mecanismo que al menos habría que explorar es el de la creación de pequeñas ciudades dedicadas al teletrabajo, fuera de los grandes centro urbanos, en las zonas de costa. En los Estados Unidos, las políticas de apoyo al respecto figuran en estos momentos entre las prioridades de la GSA (US General Services Administration), agencia de servicios sociales de la Administración norteamericana, empeñada en ofrecer soluciones innovadoras, transparentes y sostenibles a sus propios empleados. Por algo será.
Es necesaria una política de Estado transversal para tratar de resolver este asunto lo mejor posible, no solo económica, sino también social. Este banco malo tiene una inmensa oportunidad de no caer otra vez en el error de mercantilizarlo todo. Ahora que está en proceso de fundación, debe asumir la responsabilidad de ponerse al servicio de la sociedad, al menos en la medida en que ésta es uno de sus principales accionistas. Los remedios financieros, aunque necesarios en estos momentos en los que hay que apagar el fuego, serán insuficientes si no van acompañados de medidas más humanas. Para apagar el incendio es necesario usar la inteligencia, apostar por nuevas ideas, confiar en la innovación y la creatividad para buscar soluciones consistentes y duraderas. La ciudad, la dimensión urbana es la única que tiene complejidad suficiente como para llegar a encontrarlas. Si los activos inmobiliarios solo se interpretan como números, corren el riesgo de convertirse en humedales.
Foto: adosados tóxicos en la huerta de Mojácar, Almería